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Les différents types de prêts

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LE PRÊT A TAUX 0% OU PTZ+

Le prêt à taux 0% instauré par le décret du 29 septembre 1995 a été modifié à plusieurs reprises pour l’améliorer, ou réduire sa portée. C’est le cas de la loi de finances pour 2012 (28 décembre 2011, art.86) qui limite l’accès au prêt aux primo-accédant de leur résidence principal et qui exige le respect de performances énergétiques dans les constructions neuves, ou du décret du 29 décembre 2012 qui modifie les quotités de prêt.

 

De plus, depuis le 1er janvier 2012, les prêts ne sont octroyés que pour l’acquisition ou la construction de logements neufs, sauf s’il s’agit de ventes de logements du parc social à leurs occupants.

 

1 Définition et modalités de délivrance du prêt

Le PTZ + est destiné à faciliter l’acquisition ou l’amélioration de la résidence principale de l’emprunteur. Il se présente sous la forme d’une avance remboursable ne portant pas l’intérêt.

 

Elle est mise en place par les établissements de crédit spécialisés (tels que la Cetelem, la Banque Patrimoine Immobilier ou le crédit Foncier…) ou les banque qui ont passé une convention avec l’État à cet effet.

 

Les PTZ+ sont accordés aux personnes physiques qui acquièrent ou font construire leur résidence principale en accession à la première propriété. Remplissent les conditions de premières propriétés les personnes physiques qui n’ont pas été prioritaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’émission l’offre de prêt. Toutefois cette conditions n’est pas exigée lorsque le bénéficiaire du prêt ou l’un des occupants du logement (Code de la construction et de l’habitation, art. .31-10-3) :

  • est titulaire de la carte d’invalidé (invalide absolument incapable d’exercer une profession quelconque, dans l’obligation d’avoir recours à l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes ordinaires de la vie) ;
  • bénéficie d’une allocation aux adultes handicapés ;
  • bénéficie d’une allocation d’éducation spéciale (personne assumant la charge d’un enfant handicapé) ;
  • a été victime d’une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive son habitation principale (catastrophe naturelle ; effet du vent du aux tempêtes, cyclones ; catastrophes technologique).Dans ce cas, la demande de prêt doit être présentée dans le délai de deux ans suivant la date de publication de la décision de constatation de catastrophe ou la survenance du sinistre ;
  • dont la résidence principale a été expropriée pour cause d’utilité publique.

 

Le PTZ + est octroyé aux personnes physique, sans conditions de ressources, qui :

  • acquièrent ou font construire leur résidence principale en accession à la première propriété. Sont considérés comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas terminés depuis plus de cinq années, qu’ils résultent d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des ouvrages existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf :
  • soit la majorité des fondations,
  • soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’immeuble,
  • soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement,
  • soit l’ensemble des éléments de second œuvre, dans une proportion qui ne peut être inférieure à 50% pour chacun d’entre eux (Code général des impôts, art.257.

L’emprunteur doit justifier que les travaux réalisés concourent bien à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf en fournissant à l’établissement de crédit une attestation les détaillant (arrêté du 3 mai 2012).

Pour bénéficier des prêts accordés à compter du 1erjanvier 2013, ces logements doivent respecter des normes de performances énergétiques ;

  • acquièrent un logement ancien dont elles sont locataires dans le parc d’un organisme HLM ou d’une société d’économie mixte (Loi de finances pour 2012, art.86).
  • acquièrent un logement faisant l’objet d’un contrat de location-accession à la propriété (voir Première partie, chapitre 16) (art .R31-10-2, Code de la construction et de l’Habitation ; décret du 30décembre 2011).

 

Aucun frais de dossier, frais d’expertise, intérêt ou intérêt intercalaire ne peut être perçu sur ces prêts.

Ajoutons que la loi de finances pour 2009 (art.99 ; Code général des impôts, art.244 quater U) a instaurer un prêt à taux 0% pour financer des travaux d’amélioration de la performance énergétique globale des logements achevés avant le 1er janvier 1990 et utilisés ou destinés à être utilisés en tant que résidences principales. Ce prêt peut être octroyé pour financer des travaux effectués :

  • soit pour le compte de l’emprunteur dans un logement dont il est propriétaire,
  • soit pour le comte du syndicat de copropriété, dont est membre l’emprunteur, sur les parties et équipements communs ou sur les parties privatives à usage commun dont faire partie un logement dont l’emprunteur est propriétaire et pour le compte du syndicat de copropriété, dont est membre l’emprunteur (décret du 30 mars 2009.Voir Chapitre 13, 13-3b).

Les personnes bénéficiant du prêt à taux 0% ne peuvent prétendre, pour un même logement, à l’aide financière de l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH ; voir chapitre 13 ci-après) ou aux prêts aidés par l’État. Toutefois, cette restriction ne s’applique pas aux travaux d’accessibilité de l’immeuble et d’adaptation du logement aux besoins des personnes handicapées ou à mobilité lorsque le handicap survient postérieurement à l’entrée dans les lieux (décret du 3 mai 2002, art.2).

 

Tant que le prêt à taux 0% n’est pas intégralement remboursé, le logement doit servir à la résidence principale de l’emprunteur. Il faut donc que celui-ci l’occupe au moins huit mois par an, sauf en cas de force majeure ,ou pour raison de santé ,ou en cas d’obligation professionnelles caractérisée par des déplacements réguliers , ou par la nécessité absolue pour l’emprunteur de résider dans un logement autre que celui financé par le PTZ+ .5art.R.3186-7 DU Code de la Construction et de l’Habitation).Et il faut que cette occupation intervienne dans un délai maximum d’un an suivant :

  • soit la déclaration d’achèvement des travaux,
  • soit l’acquisition du logement, si celle-ci est postérieure à la déclaration d’achèvement précitée.

Cette disposition règlementaire souffre cependant quelques exceptions.

 

Tout d’abord, ce délai peut être porté à six ans lorsque le logement est destiné à être occupé par le bénéficiaire du prêt dès sa mise à la retraite, à la condition que le logement soit loué pendant ce délai et que le loyer pratiqué et de ressources du locataire n’excédant par les plafonds applicables pour la location d’un logement locatif social. Le logement financé par le PTZ+ peut aussi être loué dans les mêmes conditions dans les cas suivants :

  • mobilité professionnelles lorsque la distance séparant le nouveau lieu de l’activité et le logement financé est au moins de 50km ou entraine un temps de trajet aller au moins égal à 1h30 ;
  • divorce ou dissolution d’un pacte civil de solidarité ;
  • décès ;
  • chômage d’une durée supérieure à un an ;
  • survenance pour l’un des occupants du logement d’une invalidité grave

Dans tous ces cas, la durée maximale de la location est de six ans.

 

Les personnes mettant en location leur logement pour les motifs ci-dessus ne peuvent pas bénéficier des avantages fiscaux réservés aux propriétaires bailleurs par les articles 199 décies, 199 décies A B et 199 décies C du Code général des Impôts (voir deuxième partie, chapitre 1, 1-2 : Achat d’une résidence locative).

 

Par ailleurs, tant que l’aide remboursable n’est pas intégralement remboursée, le logement acquis avec cette aide ne peut être :

  • ni transformés en locaux commerciaux ou professionnels
  • ni affecté à la location saisonnière ou meublée,
  • ni occupé à titre d’accessoire au contrat de travail,
  • ni détruit sans qu’il soit procédé à sa reconstruction dans un délai de quatre ans à compter de la date du sinistre.

En aucun cas, le prêt ne peut être utilisé pour financer une résidence secondaire.

Le montant du prêt n’est pas versé à son bénéficiaire, mais au vendeur ou au constructeur du logement financé par l’aide.

 

Lorsqu’un ou plusieurs établissements financiers participent au financement du logement acquis avec l’aide du prêt au taux 0%, l’établissement qui accorde ce prêt doit demander aux autres établissements une attestation certifiant que ces derniers n’accordent pas eux aussi un prêt identique pour la même opération.

 

Ils participent à l’établissement prêteur d’apprécier la solvabilité de l’emprunteur et les garanties de remboursement qu’il présente.

 

Enfin, il ne peut être accordé qu’un seul prêt à taux 0% par ménage et par opération d’achat.

 

2 Plafonds de ressources

 

Les plafonds de ressources pour bénéficier des PTZ + sont les suivants (décret du 29 décembre 2012 ; Code de la construction et de l’habitation, art .R.31-10-3-1) :

 

Nombre de personnes Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 36 000 € 26 000 € 20 000 € 18 500 €
2 50 400 € 36 400 € 28 000 € 25 900 €
3 61 200 € 44 200 € 34 000 € 31 450 €
4 72 000 € 52 000 € 40 000 € 37 000 €
5 82 800 € 59 800 € 46 000 € 42 550 €
6 93 600 € 67 600 € 52 000 € 48 100 €
7 104 400 € 75 400 € 58 000 € 53 650 €
8 et plus 115 200 € 83 200 € 64 000 € 59 200 €

 

3 Le montant du prêt

 

Pour bénéficier du prêt, le logement doit :

– soit respecté la réglementation thermique RT 2012 :

– soit, lorsque le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 2013, bénéficier du label  « bâtiment basse consommation BBC 2005 ».

 

Le montant du prêt dépend de plusieurs facteur : de la localisation du logement financé , de son caractère neuf ou ancien (logements résultant de l’aménagement de locaux non destinés non à l’habitation et logements acquis en vue de leur première occupation après la réalisation de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens fiscal, c’est-à-dire qui ont consisté en une surélévation, ou qui ont rendu à l’état neuf soit la majorité des fondations, soit la majorité des éléments hors fondation déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage, soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement, soit l’ensemble des éléments de second œuvre ) et du coût total de l’opération toute taxes comprises.

 

Le coût total comprend :

  • la charge foncière ou la charge immobilière, les honoraires du géomètre et la taxe d’aménagement, à l’exception des frais d’acte notarié et des droits d’enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles ancien ;
  • les coûts d’aménagement et de viabilisation du terrain et les honoraires afférents ;
  • le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation ou à leur certification ;
  • les honoraires de négociation restant, le cas échéant, à la charge de l’acquéreur ;
  • les frais relatifs à l’assurance couvrant la responsabilité décennale de l’emprunteur (voir 3e partie : chapitre 1, 1.9, Les garanties de construction et de vente) ;
  • les taxes afférentes à la construction, (TLE, taxe pour le financement des CAUE…)

 

Si le terrain destiné à la construction a été acquis depuis moins de deux ans à la date de l’émission de l’offre de prêt, sa valeur d’acquisition peut être prise en compte dans le coût de l’opération et refinancée. Lorsqu’une partie du bien est destinée à un autre usage que l’habitation principale de l’emprunteur (commerce ou atelier par exemple), le coût de l’opération ne concerne que la surface affectée au logement.

 

Le moment du prêt est égal à une quotité du coût total de l’opération, dans la limite d’un plafond. Il ne peut excéder le montant du ou des autres prêts souscrits par l’emprunteur, d’une durée au moins égale à deux ans, concourant au financement de la même opération. Cette quotité est variable selon les zones géographiques (Code de la construction et de l’habitation, art. L. 31-10-9).La quotité est pour un logement neuf de (décret du 29 décembre 2012) :

 

Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
33% 26% 21% 18%

 

Le montant du prêt est plafonné en fonction du nombre de personnes devant occuper le logement, de son caractère neuf ou ancien et de sa localisation :

 

Plafond du prêt (en milliers d’euros) :

 

Nombre de personnes Logement neuf
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 156 117 86 79
2 218 164 120 111
3 265 199 146 134
4 312 234 172 158
5 et plus 359 269 198 182

 

 

(Nota. La ville de Paris a mis en place le « Prêt Paris logement 0% » qui peut s’associer avec un PTZ, un prêt bancaire ordinaire, et participer à la constitution de l’apport personnel. Les conditions d’attribution de ce prêt sont les suivantes à partir du 1er janvier 2013 :

– Montant : 24 200 € pour une personne seule, ou 39 600€ pour un ménage de deux personnes ou plus,

– Durée de remboursement : quinze ans ;

– Plafonds annuels de ressources des emprunteurs (revenus de l’année N-2) :

  • ménages 1 personne : 36 123 €,
  • ménages de 2 personnes : 50 964 €,
  • ménages de 3 personnes : 66 807 €,
  • ménages de 4 personnes : 76 761 €,
  • ménages de 5 personnes : 94 897 €.

– Autres conditions relatives à l’emprunteur :

  • ne pas être propriétaire de sa résidence principale au moment de l’achat, ni l’avoir été au cours de l’année civile en cours et des deux années précédentes,
  • habiter Paris depuis au moins 1an,
  • le bénéficiaire doit faire sa résidence principale du logement acheté dans l’année de l’achat
  • le PPL 0% est accordé uniquement si le montant total des emprunts (hors PPL 0%), d’une durée supérieur à 5 ans, contractés pour financer l’opération est au moins égal à 60% du prix d’achat du logement (hors travaux et frais de notaire).

Les frais d’agence sont à inclure dans le prix d’achat du logement.

– Conditions relatives au logement acheté :

  • il doit être situé dans Paris intra-muros,
  • il peut s’agir d’un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux ;

Le prêt Paris Logement 0% peut être souscrit auprès d’établissements de crédit et des banques qui ont signé une convention avec la ville de Paris, c’est-à-dire la plupart d’entre eux.

Certains départements (Hauts-de-Seine par exemple) et plusieurs villes telles que Toulouse ont également mis en place un « Prêt-logement » selon des caractéristiques variables.

4 Revente du logement

Toute mutation entre vifs d’un logement financé à l’aide d’un prêt à taux 0% entraine le remboursement intégral du capital restant dû, au plus tard au moment de l’accomplissement des formalités de publicité foncière de la mutation. La mutation doit être déclarée à l’établissement de crédit dès la signature de l’acte authentique chez le notaire .L’emprunteur peut cependant conserver le bénéficie du prêt, sous la forme d’un transfert du capital restant dû, s’il acquiert un autre logement répondant aux critères indiqués au 3-1 ci-dessus.

5 Durée du prêt

Les conditions du remboursement du prêt sont déterminées à la date d’émission de l’offre du prêt. Le remboursement s’effectue, en fonction des ressources de l’emprunteur, soit en une seule période, soit, lorsqu’il y a un différé de remboursement sur une fraction de son montant, en deux périodes. Pour chaque période, le remboursement s’effectue par mensualités constantes.

 

Lorsque l’emprunteur bénéficie d’un différé de remboursement, et la durée de chacune des période de remboursement sont fixées en fonction de la localisation du logement, de son caractère neuf ou ancien et du montant total des ressources de l’emprunteur divisé par un coefficient familial, compte tenu du nombre de personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale. L’emprunteur est ainsi classé dans l’une des tranches suivantes en fonction de ces critères (décret du 29 décembre 2012 ; Code la construction et de l’habitation, art. R.31-10-11) :

 

Tranche Logement neuf
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 23 000 € 18 000€ 14 000 € 11 500€
2 25 500€ 19 500€ 15 000 € 13 000€
3 28 500€ 21 500€ 16 500 € 14 000€
4 31 000€ 23 500€ 18 000€ 15 000€
5 36 000 € 26 000€ 20 000€ 18 500€

 

Tranche 1 Logement ancien
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 20 500 € 16 000 € 12 500 € 11 500 €
2 23 000 € 18 000 € 14 000 € 13 000 €
3 25 500 € 19 500 € 15 000 € 14 000 €
4 28 500 € 21 500 € 16 500 € 15 000 €
5 36 000 € 26 000 € 20 000 € 18 500 €

 

La fraction du prêt faisant l’objet d’un différé de remboursement et la durée den chacune des périodes de remboursement sont fixées par l’appartenance de l’emprunteur à l’une des tranches indiquées dans les tableaux ci-dessus .Le tableau ci-après indique cette fraction et la durée des deux périodes (décret du 29 décembre 2012 :

 

Tranche Fraction du prêt faisant l’objet d’un différé de remboursement Durée de la période 1 Durée de la période 2
1 100% 14 ans 11ans
2 100% 5 ans 20 ans
3 0.0% 20 ans –
4 0.0% 16 ans –
5 0.0% 12 ans –

 

6 Constitution du dossier de demande de prêt

Le dossier de demande de prêt comporte une série de document dont :

– Un avis d’impôt sur les revenus de l’avant-dernière année précédant celle de l’offre de prêt, ainsi que, le cas échéant, les avis d’impôt des personnes destinées à occuper le logement et non rattachées à son foyer fiscal. Lorsque l’offre est émise à compter du 1eravril, il doit également fournir les mêmes avis pour les revenus de l’année précédant celles de l’offre de prêt ;

– Une déclaration sur l’honneur par laquelle l’emprunteur certifie l’exactitude des ressources déclarées et reconnait les obligations qui lui incombent au titre du prêt à taux0% ;

– Une attestation relative aux conditions de remboursement du prêt.

– La justification du cout total de l’opération, le cas échéant, provisoirement au moyen de tout contrat, devis, factures ou acte. Dans ce dernier cas, des réceptions, les documents correspondants. (Arrêté du 27 décembre 2013).