Demande de Crédit Immobilier : le guide

Toute personne qui acquiert, fait construire ou améliore son logement peut bénéficier de plusieurs possibilités de financement

Les sources de financement de l’acquéreur

Toute personne qui acquiert, fait construire ou améliore son logement peut bénéficier de plusieurs possibilités de financement :

• Le ptz+, qui a remplacé le Prêt Aidé pour l’Accession à la propriété (PAP), a l’obligation de respecter certaines conditions de revenus
• Le fonds de Garantie de l’Accession Sociale à la propriété  (FGAS) qui a pour objet de réduire le cout de refinancement des établissements de crédits, et  donc le coût de crédit accordé aux emprunteurs à revenus modeste
• le prêt Conventionné (PC) délivré sans conditions de revenu, mais le prix d’achat comme le coût de construction doivent respecter un plafond fixé par arrêté ministériel publié au Journal Officiel.
• Le prêt bancaire qui peut être accordé seul ou en complément à d’autres prêts tel que le Prêts à taux 0% Ministère du Logement et peut revêtir différentes formes : prêt à mensualités de remboursement constantes, prêt à taux variable, prêt  « in finie » etc. Chaque banque ou établissement financier possède ses propres formules que l’emprunteur  a intérêt à comparer

Ces types de prêts sont les plus connus du public, mais il en existe bien d’autres que tout candidat à l’achat ou la construction d’un logement a avantage à rechercher car ils sont généralement accorder à des conditions intéressantes. Mais encore faut-il pouvoir en bénéficier car ils ne sont accessibles qu’a certaines catégories de personne.

Parmi ces prêts, les plus habituels sont :

• Le prêts « 1% Employeur » (action logement) en principe réservé au personnel des entreprises occupant au moins 10 salariés, mais ses emplois se sont élargies depuis quelques années
• Le prêt complémentaire à un plan d’épargne-logement ou à un compte épargne –logement
• Les Prêt  « fonctionnaires » (Action Logement) réservés naturellement aux fonctionnaires. Ceux-ci doivent obligatoirement  compléter un PAS ou un PC et leur montant varie de 1 585 € à 3 887 €.Ils sont majorés de 42% pour les jeunes couples mariés depuis moins de cinq ans si l’addition de leurs âgés ne dépasse pas 55 ans.
  Ces prêts délivres par le Crédit Foncier sont accordés pour une durée de 10 à 15 ans.

Certaines entreprises publiques, (EDF-GDF, SNCF…) accordent également des prêts pour l’achat ou la construction de leur résidence principale à leurs collaborateurs, et ceci à des conditions avantageuses.

• Les prêts « a caractères social »attribués par les caisses d’allocations familiales-après examens de dossier—aux familles répondant à des conditions précises de revenue de situation familiale.

Il est à noter que les modalités d’attribution sont variables selon les caisses d’allocations familiales et il est donc nécessaire de s’informer auprès d’elle pour connaitre la durée et le taux de ces prêts.

Certaines entreprises, par l’intermédiaire de leur comité d’entreprise, peuvent aussi consentir  des prêts selon des règles variables.

Les prêts des caisse de retraite de cadre qui peuvent être accordés à toute personne –cadre ou non-cotisant auprès de ces caisses .Ces prêts sont d’une durée allant en principe de 5 à 10 ans , et leurs conditions d’octroi sont variables d’une caisse à l’autre.

Les prêts  « à caractère social » ou des caisse de retraite sont généralement d’un montant modeste, mais bénéficiant de taux parfois avantageux, ils peuvent être pour leurs utilisateurs  un complément précieux permettant de réduire, voire même dans certains cas, de supprimer un emprunt  bancaire plus onéreux (voir chapitre 10).

Les banques peuvent aussi accorder  des prêts relais lorsque l’apport personnel est constitué par le produit  de la revente d’un logement .Ces prêts particuliers sont remboursés dès la revente de ce logement.

Une fois les prêts accordés et mis en place, le bénéficiaire peut – s’il répond à certains critères de ressources et de situations de famille – obtenir une Aide Personnalisée au Logement (APL) ou bénéficier d’une allocation logement.

Tous les prêts énumérés précédemment viennent s’ajouter à l’apport personnel pour couvrir le prix d’achat, le coût de construction ou le coût des travaux du logement.

Les différents crédits immobiliers

L’investissement immobilier représente de tout temps pour les ménages le principal projet de leur vie qui nécessite une réflexion préalable. Le courtier en crédit immobilier, en tant que  professionnel, doit guider son client et doit savoir répondre à différentes questions.

Les principales formes d’accession à la propriété

• La vente à terme : Une partie de la transaction est versée au comptant, le solde est réglé à une échéance convenue entre l’acheteur et le vendeur.
• La vente au comptant : Le vendeur perçoit l’intégralité du prix de vente lors de la signature de l’acte authentique devant notaire.
• La vente en viager : Versement au comptant  d’une somme appelée bouquet et d’une rente au vendeur (crédirentier) par l’acquéreur (débirentier). La rente est alors versée jusqu’au décès du crédirentier par le débirentier.
• La rente et le bouquet sont calculés en fonction de l’âge du vendeur et de son espérance de vie au moment de la signature du contrat.